Kiracı nasıl tahliye edilir? Yasal tahliye sebepleri ve süreler

Ev sahiplerinin en sık sorduğu soru, "Sözleşme süresi doldu, kiracıyı nasıl çıkarırım?" sorusudur. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı güçlü biçimde korur: sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak ve çoğu zaman çok kısa sürelere uyarak tahliye isteyebilir. Bu yazıda tahliye sebeplerini, süreleri ve izlenecek yolu, hem ev sahibinin hem de kiracının bakış açısından anlatıyoruz.

Önce temel kural: süre bitti diye kiracı çıkarılamaz

Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Bu kuralın tek istisnası on yıllık uzama süresidir. Sözleşme süresinin ardından gelen on yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bir yıllık bir kira sözleşmesinde on yıl kuralı

1. 1. yıl

   Sözleşme süresi. Bitiminde kiracı çıkmazsa sözleşme bir yıl uzar.

2. 2. - 11. yıllar

   On yıllık uzama süresi. Kiraya veren bu dönemde ancak kanundaki özel sebeplerle tahliye isteyebilir.

3. 11. yılın sonu

   On yıllık uzama süresi dolar.

4. 12. yıldan itibaren

   Kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Tahliye sebepleri ve süreler

İhtiyaç nedeniyle tahliye

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. "İleride oğlum evlenirse" gibi gelecekteki belirsiz bir durum ya da yalnızca daha yüksek kira alma isteği ihtiyaç sayılmaz.

İhtiyaç davasında ispat yükü kiraya verendedir. İhtiyaç sahibinin halen nerede ve hangi koşullarda oturduğu, çalıştığı yer, aile durumu gibi olgular tanık, belge ve gerektiğinde keşifle ortaya konur.

Tahliye taahhüdü

Kiracının, belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgeye tahliye taahhüdü denir. Taahhüt edilen tarihte boşaltma yapılmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliye isteyebilir.

Taahhüdün geçerli olması için kanunun aradığı en önemli şart, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasıdır. Sözleşmeyle aynı anda, kiracı henüz eve girmeden imzalatılan taahhütler uygulamada sıkça uyuşmazlığa konu olur ve kiracının iradesinin serbest olmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılabilir. Taahhütteki tarihin boş bırakılıp sonradan doldurulduğu iddiaları da ayrıca incelenir.

İki haklı ihtar

Kiracı, bir kira yılı içinde iki ayrı kira dönemine ait kira bedelini zamanında ödemez ve kiraya veren her biri için yazılı ihtarda bulunursa, kiraya veren bu kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların "haklı" sayılması için ihtar tarihinde kiranın gerçekten ödenmemiş olması gerekir; noter aracılığıyla yapılması ispatı kolaylaştırır.

Kira ödenmezse: temerrüt nedeniyle tahliye

Kira bedeli ödenmediğinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verip, bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Uygulamada en sık kullanılan yol, İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesine göre tahliye istemli ödeme emri gönderilmesidir. Kiracı otuz gün içinde borcu ödemez ve itiraz da etmezse, icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir.

Önce arabuluculuk: hangi davalarda zorunlu?

1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İhtiyaç, yeniden inşa ve iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davaları ile kira tespit davaları bu kapsamdadır. Buna karşılık tahliye taahhüdüne veya kira borcunun ödenmemesine dayanan ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri arabuluculuk şartının dışındadır. Arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez; ancak başvurunun bir aylık süre içinde yapılması gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında izlenecek yol

1. Sözleşmeyi ve süreleri belirleyinSözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve uzama dönemleri netleştirilir; davanın son günü hesaplanır.
2. İhtiyacı belgeleyinİhtiyaç sahibinin mevcut konutu, işi, aile durumu ve ihtiyacın neden zorunlu olduğu belgelerle hazırlanır.
3. Bir ay içinde arabulucuya başvurunSözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde arabuluculuk bürosuna başvurulur.
4. Arabuluculuk görüşmeleriTaraflar tahliye tarihi ve koşulları üzerinde anlaşabilir; anlaşma belgesi icra edilebilir niteliktedir.
5. DavaAnlaşma olmazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
6. Yargılama ve kararTanık, belge ve gerektiğinde keşifle ihtiyaç ispatlanır; tahliye kararı icra yoluyla uygulanır.

Kiracı açısından: haklarınızı bilin

• Kanunda sayılan bir sebep yoksa, sözleşme süresi dolduğu için evi boşaltmak zorunda değilsiniz.
• Ev satıldığında kira sözleşmesi yeni malikle aynı koşullarla devam eder; yeni malik ancak kanundaki şartlarla ve sürelerle ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir.
• Kira artışı, önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçemez. Beş yıllık kira döneminin sonunda ise kira bedeli, hâkim tarafından emsal kiralar ve hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir.
• Güvence bedeli (depozito), üç aylık kira bedelini aşamaz ve para olarak verilmişse kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır.
• Gerçekte ihtiyaç olmadığı hâlde ihtiyaç iddiasıyla tahliye ettirildiğinizi düşünüyorsanız, üç yıllık yeniden kiralama yasağına dayanarak tazminat talep edebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi evi satarsa kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Kira sözleşmesi yeni malikle devam eder. Yeni malik ancak kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı varsa, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra dava açarak ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir.

Kira artışını kabul etmezsem tahliye edilir miyim?

Hayır. Yasal sınırı aşan artışı kabul etmemek tek başına bir tahliye sebebi değildir. Taraflar anlaşamazsa kira bedeli, arabuluculuk aşamasından sonra kira tespit davasıyla belirlenir.

Tahliye taahhüdü sözleşmeyle aynı gün imzalandıysa geçerli mi?

Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Aynı gün, kiracı eve girmeden imzalatılan taahhütler uygulamada sıkça geçersiz sayılır; ancak her somut durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Sözlü kira sözleşmesinde tahliye nasıl olur?

Sözlü sözleşme de geçerlidir ve genellikle belirsiz süreli kabul edilir. Bu sözleşmelerde kiraya veren, kullanmaya başlamadan itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir; diğer tahliye sebepleri de uygulanabilir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Arabuluculuk aşaması genellikle birkaç hafta sürer. Davanın süresi ise mahkemenin iş yüküne, tanık ve keşif ihtiyacına ve kanun yollarına göre değişir. İlamsız icra yoluyla tahliye ise şartları varsa daha hızlı sonuç verir.

Mevzuat ve kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.315-316, 347, 350-352
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: m.269 vd. ve m.272 (kira alacağı ve tahliye takipleri)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B (kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk)

Kanun ve yönetmeliklerin güncel metinlerine Mevzuat Bilgi Sistemi, kararlar ve değişikliklere Resmî Gazete üzerinden ulaşılabilir.

Kira sözleşmesi, kira tespiti veya tahliye süreçleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Diğer taşınmaz uyuşmazlıkları için Gayrimenkul Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.